Vice caché : les trois conditions et le délai de deux ans à compter de la découverte

Vous avez acheté, le défaut s’est révélé ensuite, et vous vous demandez si vous pouvez encore agir. Le code civil pose trois conditions cumulatives, et votre délai obéit à une règle que beaucoup d’acheteurs ignorent : il ne se compte pas depuis la signature chez le notaire.

Les trois conditions du vice caché

L’article 1641 du code civil tient le vendeur pour garant des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ». Trois conditions, telles que les reprend service-public.gouv.fr, doivent être réunies en même temps.

Le défaut doit d’abord être caché : non apparent lors de l’achat, y compris pour un acheteur attentif. L’article 1642 du même code précise que le vendeur « n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Une fissure visible sur un mur au moment de la visite n’est donc pas un vice caché.

Le défaut doit ensuite rendre le bien impropre à son usage, ou en diminuer très fortement l’usage. Un défaut esthétique mineur, sans conséquence sur l’habitabilité, ne suffit généralement pas.

Il doit enfin exister au moment de l’achat, même s’il ne s’est révélé que plus tard. Un désordre apparu après la vente, sans lien avec l’état du bien à cette date, relève d’un autre régime.

Ce que l’acheteur peut demander

L’article 1644 ouvre deux voies à l’acheteur : rendre le bien et se faire restituer le prix, ou le garder et obtenir une réduction du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages et intérêts (article 1645) ; s’il l’ignorait, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646). La charge de la preuve pèse sur l’acheteur, par attestations, devis de réparation ou expertise.

Le délai : deux ans, mais à partir de quand ?

C’est le point le plus souvent mal compris. L’article 1648 du code civil fixe un délai de deux ans, mais ce délai court « à compter de la découverte du vice », pas de la date d’achat. Un acheteur qui découvre une infiltration quatre ans après l’acquisition n’est donc pas nécessairement hors délai : la question à trancher est « depuis quand je sais », pas « depuis quand j’ai acheté ».

Une limite absolue existe néanmoins. La Cour de cassation, en chambre mixte le 21 juillet 2023, a jugé que l’action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte, « sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans » de l’article 2232 du code civil, courant à compter de la vente.

La clause « vendu en l’état » n’est pas un mur infranchissable

La quasi-totalité des compromis entre particuliers comportent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est en principe valable, mais elle tombe si l’acheteur démontre que le vendeur connaissait le défaut, et elle ne joue jamais au profit d’un vendeur professionnel. Un diagnostic obligatoire absent du dossier remis à la signature retire par ailleurs au vendeur l’exonération sur ce point précis.