Diagnostics obligatoires à la vente : la liste et les durées de validité

Le dossier de diagnostic technique que vous remettez, ou que vous recevez, n’est pas une formalité administrative. Un diagnostic manquant ou périmé prive le vendeur de sa protection contre la garantie des vices cachés, bien après la signature de l’acte.

La liste des diagnostics à joindre

Le vendeur doit joindre à la promesse ou à l’acte de vente un dossier de diagnostic technique, dont le contenu varie selon le bien et son ancienneté. Service-public.gouv.fr en dresse la liste : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, état d’amiante pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz au-delà de quinze ans, état de l’installation d’assainissement des eaux usées, état relatif aux termites dans les zones déclarées infestées, état des risques naturels, miniers et sismiques, diagnostic bruit à proximité de certains aéroports, et carnet d’information du logement pour les travaux réalisés depuis 2023. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s’ajoute à cette liste.

Des durées de validité très différentes selon le diagnostic

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, et confondre les régimes expose à publier un dossier incomplet sans s’en rendre compte. Selon l’ANIL, le constat plomb reste valable un an ; l’état amiante, lorsqu’il ne révèle aucune trace, n’a pas de limite de durée ; l’état termites est valable six mois seulement ; les diagnostics gaz et électricité, trois ans ; l’état des risques, six mois ; le diagnostic de performance énergétique, dix ans ; l’assainissement non collectif, trois ans. Un point de vigilance signalé par service-public.gouv.fr : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits en cas de vente.

Ce que change un diagnostic absent

C’est le point le plus utile à retenir pour un acheteur, et le plus risqué pour un vendeur : en l’absence de l’un des documents lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Un DDT incomplet ne se solde donc pas par une simple amende : il retire au vendeur le bouclier de la clause « vendu en l’état, sans garantie des vices cachés » sur le point précis non diagnostiqué.

Un diagnostic erroné n’est pas nécessairement sans conséquence

La responsabilité d’un diagnostiqueur qui commet une faute est engagée envers le vendeur, son client, sur le plan contractuel, et envers l’acquéreur, tiers au contrat de diagnostic, sur le plan délictuel. La réponse dépend toutefois du diagnostic concerné et de la bonne foi du vendeur : les deux voies de recours existent, contre le vendeur et contre le diagnostiqueur, et se cumulent ou s’excluent selon les circonstances du dossier.