Charges de copropriété impayées : ce que peut le syndic

Si vous laissez passer un appel de fonds, vous vous exposez à un mécanisme que peu de copropriétaires anticipent : l’exigibilité anticipée de toutes les provisions restant à verser sur l’exercice en cours, et pas seulement du trimestre que vous avez en retard.

Le déclencheur : une mise en demeure restée sans effet trente jours

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le mécanisme. À défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les autres provisions non encore échues du même exercice, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. La même règle s’applique aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1.

L’effet concret pour le copropriétaire concerné

C’est l’effet le plus mal anticipé de ce mécanisme : un copropriétaire qui n’a réglé aucune des provisions trimestrielles restantes peut se voir réclamer, d’un coup, l’intégralité des provisions de l’exercice, pas uniquement l’appel de fonds initialement impayé. Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté le vote du budget ou l’approbation des comptes et la défaillance du copropriétaire, peut le condamner au paiement de cette somme.

Les frais de recouvrement s’ajoutent à la dette

Les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée, mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, ainsi que les dépens de la procédure, sont à la charge du copropriétaire débiteur. La dette initiale s’alourdit donc mécaniquement à mesure que la procédure avance.

Ce qui reste possible avant d’en arriver là

Un dialogue avec le syndic dès la première difficulté de paiement, avant l’expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure, reste la voie la plus simple pour éviter l’exigibilité anticipée. Une fois ce délai dépassé, le mécanisme joue de plein droit et ne dépend plus de la bonne volonté de l’une ou l’autre des parties.